写在前面（全文约2200字）2025年12月26日，胡志明市第十届人民议会第七次会议通过了第87/2025/NQ-HĐND号决议，颁布了自2026年1月1日起在胡志明市适用的首次土地价格表规定。这是胡志明市在行政合并后，新胡志明市首份全市统一的法定土地价格表。土地价格表是国家计算土地使用权出让金、土地租金、土地使用税，以及确定土地拍卖起拍价的法定依据。本文基于公开可查的政府决议和数据，详细呈现新地价表的住宅用地价格分布。注：越南第十五届国会第九次会议于2025年6月通过决议，将63个省级行政单位精简合并为34个，其中巴地-头顿省、平阳省与原胡志明市合并组建新的胡志明直辖市。
一、地价表框架：2026年1月1日起实施，三区统一根据2024年修订的《土地法》第159条，土地价格表是国家法定定价工具。合并前由原三地分别制定的地价表将继续沿用至2025年12月31日。新地价表按照土地类型、区域、位置制定，覆盖住宅用地、商业服务用地、非农生产经营用地和农业用地等类别。参考链接：https://baonghean.vn/en/print/10283280.html
二、住宅用地价格分布：中心区与郊区差距显著根据胡志明市人委会提交的首份土地价格表提案，住宅用地价格按照合并前的行政区划分为三个区域进行定价。第一区（原胡志明市）：最高土地价格：每平方米6.872亿越南盾，适用于第一区的同起（Đồng Khởi）街、阮惠（Nguyễn Huệ）街和黎利（Lê Lợi）街，比前一版价格高出4倍。最低价格：每平方米230万越南盾，适用于盛安乡的天连（Thiềng Liềng）居民区。陈平仲街的价格调整幅度最大，比原价格上调1.65倍。
滨城市场（Chợ Bến Thành）位于胡志明市第一区的核心地带，被四条主要街道环绕。其主入口和著名钟楼面向黎利街，图片来源：西贡解放日报参考链接：https://en.sggp.org.vn/hcmc-proposes-new-land-prices-with-top-rate-exceeding-vnd687-million-per-m-post122728.html
2026年6月，胡志明市农业与环境厅进一步提出了新的地价调整系数K：同起街、阮惠街、黎利街的K系数为1.39，乘以现行地价表后，实际土地成本达到约9.552亿越南盾/m2。重要提示：胡志明市农业与环境厅于2026年6月公布的土地价格调整系数（K系数）目前仍处于公开征求意见阶段，尚未正式生效。根据草案内容，该K系数拟自2026年7月1日起实施，因此文中涉及的K系数调整后地价均属于拟议价格，并非现行法定价格。参考链接：https://thesaigontimes.vn/tphcm-de-xuat-he-so-k-moi-gia-dat-trung-tam-gan-1-ti-dong-m2/ https://en.sggp.org.vn/hcmc-seeks-opinions-on-draft-regulation-on-k-coefficient-post126823.html越南胡志明市第一区的同起街、阮惠街和黎利街卫星影像，影像时间：2025年12年14日第二区（原平阳省）：住宅用地最高价格：每平方米8960万越南盾，适用于耶尔森（Yersin）街和白藤（Bạch Đằng）街。住宅用地最低价格：每平方米130万越南盾。该区域ĐH.505街的涨幅系数最高，达现行价格表的8倍以上。
第三区（原巴地-头顿省）：住宅用地最高价格：每平方米超过1.499亿越南盾（适用于垂云（Thủy Vân）街）。住宅用地最低价格：每平方米180余万越南盾。参考链接：https://cn.sggp.org.vn/胡志明市最新土地价格表最高地价每m2超过6亿8700万元-post131488.html
三、各类用地价格分布：业态分区价差悬殊商业和服务用地：第一区：最高价格为每平方米5.736亿越南盾，适用于同起、阮惠和黎利街。第二区：最高价格为每平方米5380万越南盾（耶尔森、白藤街）；最低价格为每平方米50万越南盾。第三区：最高价格接近每平方米8970万越南盾（垂云街）。
生产经营用地：第一区：最高4.811亿越南盾/m2；第二区：最高4480万越南盾/m2；第三区：超过7470万越南盾/m2。参考链接：https://www.vietnam.vn/en/tp-ho-chi-minh-xay-dung-bang-gia-dat-lan-dau-tiem-can-gia-thi-truong-tu-nam-2026
农业用地：胡志明市各坊社的农业用地价格按4个区域划分（单位：1万越南盾/m2）：一年生作物用地区域位置1（临路0-200米）位置2（200-400米）位置3（400米以外）I 区120 96 77 II 区100 80 64 III 区70 56 45 IV 区48 38 30
多年生作物用地区域位置1（临路0-200米）位置2（200-400米）位置3（400米以外）I 区144 115 92 II 区120 96 77 III 区84 67 54 IV 区58 46 37参考链接：https://hdnd.hochiminhcity.gov.vn/tin-tuc/c/hdnd-tp-hcm-thong-qua-bang-gia-dat-2026-dat-nong-nghiep-cao-nhat-1-44-trieu-dong-m2四个区域的划分：四个区域按原胡志明市各坊社的城镇化程度和土地位置依次排列。同一区域内，沿道路从临街向内延伸，价格逐步递减为三个位置等级（位置1最高，位置3最低）。其他农业用地价格：生产林地按同区域、同位置的一年生作物用地价格执行；防护林与特殊用途林地按生产林地价格的80%计算；水产养殖用地参照同区域、同位置一年生作物用地价格；集中式畜牧用地按同区域、同位置多年生作物用地价格的150%计算，但不得超过同区域住宅用地价格；高科技农业园区内农业用地统一为32万越南盾/m2。关于“位置”的说明：根据决议，地块距道路红线（0-200米内）为位置1，向内200-400米为位置2，400米以外为位置3。若地块从临街道路红线向内深度超过100米，对应等级地价再下调10%。参考链接：https://www.vietnam.vn/en/hdnd-tp-hcm-thong-qua-bang-gia-dat-2026-dat-nong-nghiep-cao-nhat-1-44-trieu-dong-m2
四、法律与政策背景2024年1月18日，越南国会通过了第31/2024/QH15号《土地法》，并于2025年1月1日起正式生效。该法旨在提高土地市场的透明度，使地价更贴近实际市场价值。自2025年5月1日起，胡志明市新公布了47项土地行政程序，涵盖土地分配、土地租赁、土地使用目的变更、土地使用权转让或租赁的接收等事项。2026年5月，越南国会主席Trần Thanh Mẫn多次强调应制定适用于胡志明市的《特殊城市法》，并要求加快完成法律草案起草工作。参考链接：https://www.allenandgledhill.com/vn/publication/articles/27703/revised-land-law-in-effect-from-1-january-2025 https://news.laodong.vn/thoi-su/chu-tich-quoc-hoi-de-nghi-tphcm-khan-truong-hoan-thien-du-thao-luat-do-thi-dac-biet-1710423.ldo
结语胡志明市2026年新地价表呈现了清晰的价值梯度：第一区核心区地价表最高达6.872亿越南盾/m2，经K系数调整后可达9.55亿越南盾/m2；而郊区最低仅130万越南盾/m2。这一价格结构将成为未来土地拍卖、新房定价的核心基准。新《土地法》的实施正在推动市场走向规范化，但地价两极分化的格局短期内难以改变。
数据来源：本文所有数据均来源于越南新闻社（Vietnam.vn）、西贡解放日报（SGGP）、越南国会官方文件及胡志明市人民委员会第87/2025/NQ-HĐND号决议，均可公开查证。
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