写在前面（全文约字）守添新城区（位于守德市）位于西贡河沿岸，与第一郡中心区隔河相望，是胡志明市正在打造的新金融、商业和服务中心。这里的土地拍卖价格一直被视为全市房价的最直接风向标。从2021年震惊市场的“10万美元/平方米中标后弃标”事件，到2025-2026年新一轮大规模拍卖计划，守添的土地市场经历了剧烈波动。本文基于公开可查的拍卖记录和政府文件，梳理守添及周边区域的土地价格与房价联动关系。
一、2021年拍卖回顾与流拍事件2021年12月，胡志明市司法厅资产拍卖服务中心对守添新区北部住宅区3号功能区的4块黄金地块（编号3-5、3-8、3-9、3-12，总面积接近3万平方米）进行拍卖。经过数十家企业上百次出价，地块中标价格最高达10万美元/平方米，4块地总价约37.32万亿越南盾，比起拍价高出7余倍。具体中标情况参考链接：https://english.thesaigontimes.vn/two-more-land-lots-in-thu-thiem-auctioned-successfully/ https://meyreal.com/dau-gia-lo-3-5-3-8-3-9-va-3-12-kdt-thu-thiem/
但四家中标者此后均未在规定履约期内完成价款支付——新黄明旗下越星公司（3-12）与平明公司（3-9）于2022年1月主动申请撤标，分别损失约5,885亿越南盾、约1,456亿越南盾的已缴定金；Dream Republic（3-5）与Sheen Mega（3-8）亦未按期缴款，税务机关建议撤销其中标资格并没收保证金。四地块拍卖结果最终全部被撤销/收回，该事件至今仍是胡志明市土地管理史上最具争议案例之一。
守添新城区3号功能区3-5、3-8、3-9及3-12地块卫星影像，影像时间：2026年2月22日参考链接：https://vietnamnet.vn/en/tan-hoang-minh-group-withdraws-from-thu-thiem-land-auction-accepts-loss-of-deposit-808359.html https://vnexpress.net/su-kin-tieng-cua-cong-ty-vua-bo-coc-dau-gia-dat-thu-thiem-4425943.html https://bnews.vn/cuc-thue-tp-hcm-se-kien-nghi-huy-quyet-dinh-trung-thau-dat-thu-thiem/250097.html
二、2025-2026年新一轮拍卖计划胡志明市计划在2025-2026年间拍卖超过十几块土地，包括上述四块曾遭弃标的“黄金地块”。第一阶段（2024年-2025年）：三块土地（编号1-2、1-3和3-5）的起拍总价超过5万亿越南盾，计划完成相关法律程序。1-2号地块：面积近7900平方米，规划为多功能住宅区。1-3号地块：面积超过5000平方米，规划为多功能住宅区。3-5号地块：面积超过6400平方米，规划为住宅与商业混合用途。
第二阶段（2025年7月至2026年）：计划进一步拍卖8块土地，分别是位于1号功能区的4块地皮、3号功能区的3块地皮和7号功能区的1块土皮。参考链接：https://www.vietnam.vn/en/tp-hcm-sap-dau-gia-3-lo-dat-tai-thu-thiem-gia-khoi-diem-tren-5-000-ty-dong https://cn.sggp.org.vn/本市将拍卖守添都市区多块地皮-post113070.html
三、2026年更大规模拍卖计划：50块土地及房产胡志明市将拍卖50块土地及房产，其中包括守添新城区的8块地块，总面积超过13.8公顷。这8块地块包括：原编号1-12：面积近3.2公顷原编号3-5：面积6446平方米原编号3-8：面积8568平方米原编号3-9：面积5009平方米原编号3-12：面积超过1公顷原编号4-21：面积700平方米原编号7-1：面积超过7.43公顷原编号7-17：面积1500平方米这些地块主要用于混合用途，包括住宅、城市服务和商业/服务功能。除守添新区外，胡志明市还将拍卖另外42处房产及地块（总面积超过259公顷），主要用于住宅、商业和服务用途。参考链接：https://www.vietnam.vn/en/tp-ho-chi-minh-dau-gia-quyen-su-dung-dat-50-khu-nha-dat
越南胡志明市守添新城区整体功能分区规划图，图片来源：ThuThiemUrban.com参考链接：https://thuthiemurban.com/quy-hoach-thu-thiem/守添公寓拍卖同步推进胡志明市还计划拍卖守添新城区安庆坊的3790套安置公寓，位于R1、R2、R3、R4、R5地块。此前该批公寓的四次拍卖均告失败，原因在于起拍价过高：第一次：8.8万亿越南盾第二次：9.1万亿越南盾第三和第四次：约9.9万亿越南盾2025年3月，市政府同意将这些公寓用途转为商品房，以吸引投资商参与。守添新城区安庆坊的平庆移民安置区，图片来源：越南劳动报参考链接：https://news.laodong.vn/bat-dong-san/tphcm-dau-gia-3790-can-ho-tai-dinh-cu-thu-thiem-lam-nha-o-thuong-mai-1560693.ldo https://cn.sggp.org.vn/守添3790间安置房转为商业住房拍卖-post119898.html
地价与房价的联动关系土地拍卖价格与最终住房售价之间存在直接传导关系。胡志明市公寓平均价格已达到约每平方米9100万越南盾，市中心部分项目挂牌价达每平方米1.2-1.5亿越南盾。根据越南建设部数据，2025年，胡志明市房价同比上涨23%。参考链接：https://vietnamnet.vn/en/apartment-prices-in-vietnam-surge-rising-over-40-in-some-areas-2481573.html https://www.vietnam.vn/en/nguon-cung-tang-gia-nha-chua-giam守添新区是地价传导至房价的最典型案例。以守添大都会为例，其新开盘分区The OpusK Residence的一级市场价格普遍在每平方米2.5亿至4.5亿越南盾之间；而二级市场上已交付的The Galleria、The Crest等分区，根据景观和楼层不同，交易价格已达到每平方米3.3亿至5亿越南盾。守添新区高端项目的挂牌价已触及每平方米8亿越南盾（约23万元人民币）。参考链接：https://m.163.com/dy/article/KU3MFI050534MHMX.html?referFrom=结语2021年高价弃标的地块如今再度挂牌，加上全新地块、转型后的安置公寓集中入市，守添新城区土地与房产拍卖市场迎来新一轮活跃期。伴随大量用地逐步推向市场，区域内住宅、商业、酒店等业态的建设进程也将持续推进。当地地价与房价联系紧密，后续各类标的的成交情况，也将持续展现这片新城的市场真实走向。数据来源说明： 本文所有数据均来源于越南新闻社（Vietnam.vn）、西贡解放日报（SGGP）、越南劳动报（Lao Động）、越南建设部季度报告及胡志明市人民委员会公开文件等。
留言区问题：经历过天价流拍后，你认为本轮大批量地块入市，守添新区地价会回归合理区间，还是依旧维持高位？欢迎留言交流讨论！